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住宅の資産価値に関する日本と欧米の比較

一般的に、欧米では、年月を経ても住宅の価格が下がることは少ない。(サブプライムローン問題については、とりあえず割愛)。一方、日本では新築でなくなったとたんに物件価格が下落し、古い物件ほど安い。この違いは何が原因なのか、かねがね不思議に思っていた。

日経のサイトで、その理由を解説している記事があった。

澁谷征教の「日米住宅漂流記」

この記事によると、その原因を住宅ローンのシステムの違いだと解説している。以下、記事からの引用。

ここで大事なのは、新しい融資条件がノンリコース(借主責任限定型)であった点です。ここが、米国と日本の住宅ローンの仕組みで昔も今も最も大きな違いであると言っていいでしょう。・・(中略)・・ノンリコースについて説明いたしましょう。少々乱暴に言えば、住宅ローンの月々の支払いが滞り、支払い不能に陥った場合、住宅をローン会社に譲り渡し、返済を止めてしまえば、ローン残高を支払うことなく、ひとまず一件落着となる、ということです。

欧米の住宅ローンがノンリコースであることは、社会基盤の整備と資本の論理が連携して確立されました。

融資期間中は、朽ちることなく飽きられることなく、マーケットで再販できなければならない住宅。そこに20年の住宅ローンを融資するには、「豊かな設計デザイン」、住宅地を正しく維持するための「住宅地管理組合」、そして正しい販売価格を評価する不動産鑑定評価「アプレイザル」が連携し確立する必要がありました。これらはすべて、法律により確立されました。


日本では、万が一にも金融事故を起こしデフォルトすれば物件を競売に出し、残高に見合わない部分は本人もしくは連帯保証人から取り立てるのが一般的な融資条件ですから、家を失ってもまだローンを払い続けなければならない。

日本の場合、融資額は不動産価値よりも「借り手の収入」「勤務先」が重視され、その融資額が住宅価格の決定にも大きく影響しています。新築物件の場合、「将来、家を売却してもローン価格以上で売却できる」というマーケット価格ではなく、「借り手が借りられる額」の方に、物件価格が近づいてしまいます。

日本の金融機関は、借り手の収入と契約時の勤務先さえ把握しておけば、その物件の価値の変化や減価を見ている必要はないわけです。住宅の資産価値が下がらないようにする努力が日本で欠けているのは、まさにこのことが原因です。


これだけが原因だとは思わないが、一理ある気がする。
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テーマ : 住宅ローン
ジャンル : ファイナンス

Author : K

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