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入居者に聞いた分譲マンション新基準

日経ビジネスオンラインの記事

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20090910/204468/
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テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

家を買うべきでしょうか。

夫が以下の本を買ったので、私も読んでみた。

不況の教科書―売れない時代の考え方生き方 (セオリーMOOK/セオリービジネス)不況の教科書―売れない時代の考え方生き方 (セオリーMOOK/セオリービジネス)
(2009/04)
不明

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本書はタイトル通りの内容で、ビジネスマンが不況時にどのように行動すべきかが書かれている。うち1章を不動産に充てており、見出しは「家を買うべきでしょうか。ローンは早く返した方がいいですか。」となっている。

この章は経営コンサルタント・小宮一慶が担当している。彼の見解によれば「投資目的での購入は積極的にすすめないが、マイホームとしてほしい物件があれば、迷わず買うべき」とのこと。ただ、いつでも買ってよいというわけでなく「自分が準備している頭金と今後の収入を考えて無理なく支払える金額で欲しい物件がかえるかどうか。この条件をクリアできたとすれば、それが本当の意味での買い時」だそうだ。

現在の状況では、購入後に更に不動産価格が下落するかもしれない。でも、現在は低金利なので、これを利用すべきという趣旨の記載もある。今後も当分低金利の可能性が高いが、変動金利はリスクが大きいので、3~5年の短期固定金利を勧めている。

この見解を私の状況にあてはめてみると、現在、マンションを買おうとしているのはよいタイミングということになる。ローンは変動金利で借りようとしているので、そこは見直すべきだろうか?

本書で納得がいかないのが、住宅を持たないことのリスクに関する記載だ。「家を持っていれば、極端な話、最低限食べていくだけの収入さえあればなんとか暮らしていける。・・(略)・・老後に路上生活になる可能性があるような人生はいやだ、と少しでも思うのなら、現役時代の収入が安定している次期に住宅ローンを組んで家を買い」「持ち家のある人で転勤になった場合は、貸せばいい。」と言っている。住宅取得の一面だけを見ているような気がして、どうも腑に落ちない。

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

Author : K

日経ビジネス 2009年4月13日号

雑誌日経ビジネスの最新号の特集は、「1300万人が抱えるマンションリスク」だ。

以下、記事の中で印象に残ったこと。

・マンションは管理が資産価値に大きく影響する
・修繕の内容や費用について、管理会社の言いなりでなく、専門家などに相談して検討が必要
(必要以上の大規模修繕を行ってしまうと、資金繰りが大変)
・ディベロッパーのグループ会社の管理会社は、費用が高いことが多い
営業努力をしなくても仕事は親会社経由でそのまま入ってくる。そんな彼らのの言い値を、何の疑問も抱くことなく受け入れるのは合理性に欠ける。

テーマ : マンション
ジャンル : ライフ

Author : K

住宅の資産価値に関する日本と欧米の比較

一般的に、欧米では、年月を経ても住宅の価格が下がることは少ない。(サブプライムローン問題については、とりあえず割愛)。一方、日本では新築でなくなったとたんに物件価格が下落し、古い物件ほど安い。この違いは何が原因なのか、かねがね不思議に思っていた。

日経のサイトで、その理由を解説している記事があった。

澁谷征教の「日米住宅漂流記」

この記事によると、その原因を住宅ローンのシステムの違いだと解説している。以下、記事からの引用。

ここで大事なのは、新しい融資条件がノンリコース(借主責任限定型)であった点です。ここが、米国と日本の住宅ローンの仕組みで昔も今も最も大きな違いであると言っていいでしょう。・・(中略)・・ノンリコースについて説明いたしましょう。少々乱暴に言えば、住宅ローンの月々の支払いが滞り、支払い不能に陥った場合、住宅をローン会社に譲り渡し、返済を止めてしまえば、ローン残高を支払うことなく、ひとまず一件落着となる、ということです。

欧米の住宅ローンがノンリコースであることは、社会基盤の整備と資本の論理が連携して確立されました。

融資期間中は、朽ちることなく飽きられることなく、マーケットで再販できなければならない住宅。そこに20年の住宅ローンを融資するには、「豊かな設計デザイン」、住宅地を正しく維持するための「住宅地管理組合」、そして正しい販売価格を評価する不動産鑑定評価「アプレイザル」が連携し確立する必要がありました。これらはすべて、法律により確立されました。


日本では、万が一にも金融事故を起こしデフォルトすれば物件を競売に出し、残高に見合わない部分は本人もしくは連帯保証人から取り立てるのが一般的な融資条件ですから、家を失ってもまだローンを払い続けなければならない。

日本の場合、融資額は不動産価値よりも「借り手の収入」「勤務先」が重視され、その融資額が住宅価格の決定にも大きく影響しています。新築物件の場合、「将来、家を売却してもローン価格以上で売却できる」というマーケット価格ではなく、「借り手が借りられる額」の方に、物件価格が近づいてしまいます。

日本の金融機関は、借り手の収入と契約時の勤務先さえ把握しておけば、その物件の価値の変化や減価を見ている必要はないわけです。住宅の資産価値が下がらないようにする努力が日本で欠けているのは、まさにこのことが原因です。


これだけが原因だとは思わないが、一理ある気がする。

テーマ : 住宅ローン
ジャンル : ファイナンス

Author : K

マンション・チラシ解読術

時間ができたので、夫が購入した本を読んでみた。
マンション・チラシ解読術―“販促ワザ”を見抜く法 (中公新書ラクレ)マンション・チラシ解読術―“販促ワザ”を見抜く法 (中公新書ラクレ)
(2008/12)
武内 修二

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著者はずっとマンションチラシを読みこんでいるそうで、鋭い指摘が随所にある。販促ワードの裏側など、よくわかった。

購入しようとしている物件を再点検した。

以下は問題なし。

外壁:タイル貼り工法(ネット貼り工法でPC工法ではないらしい)
戸境壁:コンクリートに直接クロスを張っている
二重床:採用
浴室サイズ:1418(本書によると標準的なサイズ)
管理費:17,100/月(こちらのページによると平均15,850/月)
修繕積立金:7,800/月(本書によると平均は6,319/月)
学校の近く:騒音以外のデメリットはなし
ディベロッパーの規模:大手

以下はベストではないが、妥協できる範囲。

駐車場:機械式、16,000~18,500
ペット用設備:足洗い場など、特になし

気になったのは、駐輪場の数。本書は各戸に対し3台は必要としているが、購入予定物件は各戸に1台しかない。最悪、自宅のポーチに持ち込むか。

著者のブログ。マンション探しをライフワークとしている人には面白いページかもしれない。

テーマ : マンション
ジャンル : ライフ

Author : K

マンション販売動向

不動産経済研究所というシンクタンク(?)がマンションの販売動向を発表しています。

発表資料によると、首都圏のマンションの発売数は約2400戸(前年同月比▲53.3%)、契約率約60%(前年同月比▲5.8%)。在庫は11000件超です。契約戸数は約1400戸なので、現在の在庫を処理するだけで8ヶ月ほど要するということになるのでしょうか。素人目には、ものすごく在庫が積みあがっており、価格下落の圧力が強い状況に見えます。

価格の月次推移も同じ資料に発表されていますが、まだ2006年時よりも高い水準にあります。

マンション価格はまだ下がるといわれていますが、確かにそうかもしれません。

テーマ : マンション
ジャンル : ライフ

Author : S

日経ビジネスオンライン

最近、日経のサイトで気になる記事がある。「マンションが危ない」という連載で、マンション購入の注意点を様々な角度から論じている。第3回は背伸び購入が招く自己破産というタイトルで、購入に対して前のめりだった気持ちをクールダウンさせるきっかけになった。

先週の金曜日は第5回ここは買ってはいけない!が掲載された。某書籍のようなセンセーショナルなタイトル。

この記事では、二子玉川よりも豊洲のマンションを購入すべきという結論になっている。「表面利回り(%)=賃料×12カ月/分譲価格×100 」を尺度にして、これらの物件を比べた場合、豊洲の方が高い利回りとなる。その理由として、「工場地帯のため分譲価格が比較的安い豊洲だが、賃貸物件が少ないこともあり、賃料が高く取れる。」と書かれている。にわかには納得しづらい話だ。

表面利回りは、賃料を仮定した上で計算される。仮定が入る以上、正確な指標とは言い難い。でも、住宅購入の際の検討項目としたい。

テーマ : マンション
ジャンル : ライフ

Author : K

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共働き夫婦・SとKが気ままに綴っています。

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